La résidence principale est exonérée, pas un bien locatif
La vente de votre résidence principale est totalement exonérée de plus-value, quel que soit le montant du gain. Un bien locatif (ou une résidence secondaire) ne bénéficie pas de cette exonération : la plus-value réalisée à la revente est imposable. C'est la première distinction à avoir en tête avant d'arbitrer entre conserver et vendre.
À quel taux la plus-value est-elle imposée ?
La plus-value nette, après abattements, est imposée à deux titres :
- 19 % au titre de l'impôt sur le revenu
- 17,2 % au titre des prélèvements sociaux (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité)
Soit 36,2 % au total avant application des abattements pour durée de détention. Une surtaxe de 2 % à 6 % s'ajoute lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 € (voir plus bas).
Comment se calcule la plus-value imposable
Le prix de cession
C'est le prix de vente indiqué dans l'acte, diminué des frais supportés par le vendeur (diagnostics obligatoires, mainlevée d'hypothèque le cas échéant).
Le prix d'acquisition majoré
Le prix d'achat d'origine peut être majoré de deux postes, ce qui réduit la plus-value imposable :
- Frais d'acquisition : pour leur montant réel justifié (droits d'enregistrement, frais de notaire) ou, à défaut, un forfait de 7,5 % du prix d'achat.
- Travaux : pour leur montant réel justifié (factures), ou un forfait de 15 % du prix d'achat lorsque le bien est détenu depuis plus de 5 ans, sans avoir à justifier les dépenses.
Plus-value brute = prix de cession − (prix d'achat + frais d'acquisition + travaux)
Les abattements pour durée de détention
Plus la durée de détention est longue, plus l'abattement est important. Il diffère entre l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux :
Impôt sur le revenu (19 %)
- 6 % par an de la 6e à la 21e année de détention
- 4 % la 22e année
- Exonération totale au-delà de 22 ans
Prélèvements sociaux (17,2 %)
- 1,65 % par an de la 6e à la 21e année
- 1,60 % la 22e année
- 9 % par an de la 23e à la 30e année
- Exonération totale au-delà de 30 ans
Conséquence pratique : entre 22 et 30 ans de détention, vous ne payez plus d'impôt sur le revenu sur la plus-value, mais encore des prélèvements sociaux (dégressifs).
| Durée de détention | Abattement impôt sur le revenu | Abattement prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| 6 à 21 ans | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22 ans | 100 % (exonéré) | 28 % cumulés |
| 23 à 30 ans | exonéré | + 9 % par an |
| 30 ans et plus | exonéré | 100 % (exonéré) |
Comment et quand la plus-value est-elle payée ?
Vous n'avez rien à avancer ni à déclarer vous-même pour la vente : c'est le notaire qui calcule la plus-value, établit la déclaration (formulaire 2048-IMM) et prélève directement l'impôt et les prélèvements sociaux sur le prix de vente le jour de la signature. Vous percevez donc un prix net de plus-value. C'est également le notaire qui applique les abattements pour durée de détention et, le cas échéant, la surtaxe.
Un exemple chiffré
Un appartement acheté 200 000 € en 2010 et revendu 320 000 € en 2026, soit 16 ans de détention :
- Prix d'acquisition majoré : 200 000 + 7,5 % de frais au forfait (15 000) + 15 % de travaux au forfait (30 000) = 245 000 €
- Plus-value brute : 320 000 − 245 000 = 75 000 €
- Abattement impôt sur le revenu (années 6 à 16, soit 11 ans × 6 % = 66 %) : base imposable 75 000 × 34 % = 25 500 €, soit 4 845 € d'impôt (19 %)
- Abattement prélèvements sociaux (11 ans × 1,65 % = 18,15 %) : base 75 000 × 81,85 % = 61 388 €, soit 10 559 € de prélèvements sociaux (17,2 %)
- Total dû : environ 15 400 €. Pas de surtaxe ici : la plus-value imposable reste sous 50 000 €.
Un second exemple, avec surtaxe
Une maison achetée 180 000 € en 2008 et revendue 520 000 € en 2026, soit 18 ans de détention :
- Prix d'acquisition majoré : 180 000 + 7,5 % de frais au forfait (13 500) + 15 % de travaux au forfait (27 000) = 220 500 €
- Plus-value brute : 520 000 − 220 500 = 299 500 €
- Abattement impôt sur le revenu (années 6 à 18, soit 13 ans × 6 % = 78 %) : base imposable 299 500 × 22 % = 65 890 €
Cette base dépasse 50 000 € : la surtaxe s'ajoute à l'impôt et aux prélèvements sociaux. On mesure ici l'intérêt d'attendre : à 22 ans de détention, l'impôt sur le revenu serait tombé à zéro.
La surtaxe sur les plus-values élevées
Lorsque la plus-value imposable (après abattements, au titre de l'impôt sur le revenu) dépasse 50 000 €, une taxe supplémentaire s'applique, à un taux progressif de 2 % à 6 % selon le montant. Elle se calcule sur la totalité de la plus-value imposable, et non sur la seule fraction au-delà de 50 000 €. Les terrains à bâtir en sont exclus. Comme la durée de détention réduit la plus-value imposable, une détention plus longue peut faire repasser sous le seuil et supprimer la surtaxe.
LMNP : la réintégration des amortissements depuis 2026
C'est le changement majeur de la loi de finances 2026 (LOI n° 2026-103 du 19 février 2026). Pour les cessions intervenant à compter du 1er janvier 2026, le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value est diminué des amortissements déduits pendant la période de location en LMNP au régime réel. La plus-value imposable s'en trouve mécaniquement augmentée.
Les loueurs au micro-BIC (qui ne pratiquent pas d'amortissement) ne sont pas concernés par cette réintégration.
Un exemple simplifié : un studio acheté 150 000 € et amorti à hauteur de 40 000 € pendant la location, revendu 200 000 €. Avant 2026, la plus-value se calculait sur 200 000 − 150 000 = 50 000 €. Depuis 2026, le prix d'acquisition est diminué des amortissements : la plus-value devient 200 000 − (150 000 − 40 000) = 90 000 € (hors frais et abattements, pour l'illustration). L'économie d'impôt obtenue grâce à l'amortissement pendant l'exploitation est donc en partie reprise à la revente.
Les principaux cas d'exonération
- la résidence principale : exonération totale, quel que soit le montant du gain, à condition qu'elle soit effectivement votre résidence principale au jour de la vente ;
- la durée de détention : exonération d'impôt sur le revenu au-delà de 22 ans, de prélèvements sociaux au-delà de 30 ans.
D'autres régimes d'exonération existent, encadrés par des conditions strictes (nature de la cession, situation et ressources du vendeur). Ils méritent d'être vérifiés au cas par cas : votre notaire est le bon interlocuteur avant de signer.
Questions fréquentes
La plus-value augmente-t-elle le taux de mon impôt sur le revenu ? Non. La plus-value immobilière est taxée à un taux forfaitaire de 19 %, prélevé par le notaire ; elle n'entre pas dans le barème progressif et ne fait pas monter vos tranches.
Puis-je déduire les travaux que j'ai réalisés ? Oui, sur factures, pour les travaux d'amélioration, de construction ou d'agrandissement, à condition de ne pas les avoir déjà déduits de vos revenus fonciers. À défaut de justificatifs, le forfait de 15 % s'applique au-delà de 5 ans de détention.
Comment fixer un prix de vente réaliste ? Appuyez-vous sur les ventes réelles enregistrées autour de l'adresse de votre bien : c'est la base la plus solide pour fixer un prix et anticiper la plus-value imposable.
