Location vide ou meublée : quel bail choisir ?

La location nue génère des revenus fonciers (micro-foncier à 30 % d’abattement, ou réel avec déficit foncier jusqu’à 10 700 €/an). La location meublée génère des BIC (micro-BIC à 50 % d’abattement, ou réel avec amortissement du bien et du mobilier). Le régime meublé est généralement plus avantageux fiscalement grâce à l’amortissement, qui peut réduire le revenu imposable à zéro.

L’amortissement permet de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien (hors terrain) par composants : gros œuvre (~2,5 %/an sur 40 ans), toiture, installations électriques, plomberie… Le mobilier s’amortit sur 5–10 ans, et les travaux d’amélioration sur 15–30 ans. L’amortissement ne peut pas créer de déficit : l’excédent est reporté sans limite de durée. Depuis février 2025, les amortissements immobiliers sont réintégrés dans la plus-value à la revente (loi de finances 2025, art. 84).

Une dépense est soit une charge, soit une immobilisation, jamais les deux. En location nue (régime réel), les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration sont déduits en charges l’année du paiement ; seuls les travaux de construction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles. En meublé (régime réel BIC), les travaux d’entretien et de réparation sont aussi des charges ; les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement doivent être immobilisés et amortis (15–30 ans). Le simulateur traite les travaux comme des charges dans les deux régimes, ce qui couvre la grande majorité des cas.

En location nue au régime réel, si vos charges dépassent vos loyers, le déficit hors intérêts d’emprunt est imputable sur votre revenu global jusqu’à 10 700 €/an (21 400 € pour rénovation énergétique). Le déficit lié aux intérêts d’emprunt ne s’impute que sur les revenus fonciers futurs (10 ans). En meublé, le déficit BIC LMNP n’est imputable que sur les BIC meublés des 10 années suivantes, jamais sur le revenu global.

En location vide, la plus-value est calculée sur le prix d’achat réel : les charges déduites en cours de bail n’ont aucun impact. Seul l’amortissement en location nue de la loi de finances 2026, sur option, est réintégré. En meublé, depuis février 2025, les amortissements immobiliers (structure, toiture, etc.) sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, ce qui augmente la base taxable. Les amortissements du mobilier ne sont pas réintégrés. Si vous prévoyez de revendre dans moins de 15 ans, intégrez ce coût caché dans votre comparaison.

Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) s’applique tant que l’une au moins des deux conditions du statut professionnel n’est pas remplie : recettes meublées du foyer sous 23 000 €/an, ou inférieures à ses autres revenus professionnels. Si les deux sont franchies, vous basculez en LMP : des cotisations sociales remplacent les prélèvements sociaux (18,6 % en meublé), le déficit devient imputable sur le revenu global et la plus-value relève du régime professionnel. Attention, le seuil de 23 000 € déclenche à lui seul des cotisations sociales, même sans être LMP au sens fiscal. Ce simulateur couvre uniquement le LMNP.

Pas systématiquement. Le vide peut l’emporter dans trois cas : (1) vous avez de gros travaux qui génèrent un déficit foncier imputable sur votre revenu global, ce que le meublé ne permet pas ; (2) le marché local ne supporte pas de majoration de loyer significative pour du meublé ; (3) vous prévoyez de revendre rapidement et voulez éviter la réintégration des amortissements dans la plus-value.