Le LMNP en une phrase
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) permet à un propriétaire-bailleur de déclarer ses revenus locatifs meublés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec deux régimes au choix : micro-BIC ou réel simplifié. Au réel, l'amortissement comptable du bien et du mobilier réduit — voire annule — le bénéfice imposable pendant des années. C'est le mécanisme fiscal le plus puissant accessible à un particulier bailleur.
Conditions d'accès au statut LMNP
Le statut professionnel (LMP) suppose deux conditions cumulatives (article 155, IV-2 du CGI). Vous restez donc en LMNP dès que l'une des deux n'est pas remplie :
- Les recettes annuelles de location meublée de l'ensemble du foyer fiscal excèdent 23 000 euros (toutes locations meublées confondues) ;
- et ces recettes excèdent les autres revenus professionnels du foyer fiscal (traitements et salaires, BIC autres que la location meublée, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux).
La seconde condition compare aux autres revenus professionnels, et non à l'ensemble des revenus du foyer : les revenus fonciers et les revenus de capitaux mobiliers n'entrent pas dans la comparaison. Si les deux conditions sont réunies simultanément, le bailleur bascule en LMP (voir section dédiée plus bas).
Formalités d'immatriculation
Depuis le 1er janvier 2023, la déclaration de début d'activité se fait exclusivement en ligne sur le Guichet unique de l'INPI (procédures.inpi.fr). L'ancien formulaire papier P0i (cerfa 11921) n'est plus accepté. La démarche est gratuite et doit être accomplie dans les 15 jours suivant le début de la location.
L'INSEE délivre un numéro SIRET sous environ 15 jours. Ce numéro est indispensable pour les déclarations fiscales (liasse 2031 + 2033 au réel, ou lignes 5NI, 5NG et 5NH de la 2042-C-PRO au micro-BIC — la case 5ND a disparu après la loi Le Meur).
Le logement doit être meublé au sens légal
Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste des 11 éléments de mobilier minimum :
- Literie avec couette ou couverture
- Volets ou rideaux occultants dans les chambres
- Plaques de cuisson
- Four ou four à micro-ondes
- Réfrigérateur avec compartiment congélateur (ou congélateur séparé)
- Vaisselle et ustensiles de cuisine en nombre suffisant
- Table et sièges
- Étagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d'entretien ménager
- Dispositif de raccordement à l'antenne (ou accès internet selon jurisprudence récente)
Sans ce mobilier, le bail peut être requalifié en location nue par le juge, avec perte rétroactive du statut LMNP et rebasculement en revenus fonciers.
Micro-BIC : simplicité contre optimisation
Fonctionnement
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur les recettes brutes. Le bailleur ne déduit aucune charge réelle ; l'administration considère que l'abattement couvre l'ensemble des frais.
Seuils et abattements
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (dite « loi anti-Airbnb ») a modifié les abattements des meublés de tourisme. Les plafonds, eux, sont révisés tous les trois ans, ce qui donne deux colonnes de seuils :
| Type de location meublée | Revenus 2023 à 2025 | Revenus 2026 à 2028 | Abattement |
|---|---|---|---|
| Location longue durée (bail meublé classique) | 77 700 euros | 83 600 euros | 50 % |
| Meublé de tourisme classé / Chambre d'hôtes | 77 700 euros | 83 600 euros | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé (Airbnb, etc.) | 15 000 euros | 15 000 euros | 30 % |
Avant cette réforme, les meublés de tourisme classés bénéficiaient d'un seuil de 188 700 euros et d'un abattement de 71 %. Le recul est brutal pour les propriétaires de meublés touristiques non classés : seuil divisé par cinq, abattement réduit de 20 points, et un plafond qui n'est pas revalorisé.
Pour la location meublée longue durée (bail d'un an ou bail mobilité), l'abattement de 50 % ne change pas ; seul le plafond suit la revalorisation triennale.
Quand le micro-BIC est-il pertinent ?
Le micro-BIC est intéressant uniquement si vos charges réelles (intérêts d'emprunt, assurance, taxe foncière, travaux, comptabilité) représentent moins de 50 % de vos recettes. C'est le cas typique d'un bien acheté sans emprunt, sans travaux, avec une faible taxe foncière. Dès qu'il y a un crédit en cours ou des travaux, le réel est presque toujours plus avantageux.
Régime réel simplifié : le levier fiscal
Principe
Au régime réel, le bailleur déduit l'intégralité de ses charges réelles et amortit le bien immobilier (hors terrain) et le mobilier. L'amortissement est une charge comptable — pas une sortie de trésorerie — qui réduit le résultat fiscal.
Charges déductibles (liste exhaustive)
| Catégorie | Exemples | Remarques |
|---|---|---|
| Intérêts d'emprunt | Capital emprunté, frais de dossier, assurance emprunteur | Déductibles à 100 % |
| Assurances | PNO, GLI, vacance locative | 150 à 500 euros/an selon les contrats |
| Taxes | Taxe foncière, CFE (cotisation foncière des entreprises) | Hors taxe d'habitation (supprimée) |
| Charges de copropriété | Provisions pour charges courantes | Hors travaux votés en AG (amortissables) |
| Frais de gestion | Expert-comptable, logiciel comptable, frais postaux | Les frais de comptabilité restent déductibles même sans adhésion OGA |
| Entretien et réparations | Plomberie, peinture, remplacement chaudière < 600 euros TTC | Au-delà de 600 euros TTC : amortissement |
| Frais de déplacement | Visites du bien, AG de copropriété | Barème kilométrique ou frais réels |
| Honoraires | Agence de mise en location, diagnostics, notaire (quote-part) | Année de la dépense |
L'amortissement, concrètement
L'amortissement se décompose par composants :
| Composant | Quote-part du prix | Durée d'amortissement |
|---|---|---|
| Gros oeuvre | 40-50 % | 50 ans |
| Toiture | 5-10 % | 25 ans |
| Installations électriques | 5-10 % | 25 ans |
| Étanchéité, plomberie | 5-10 % | 20 ans |
| Agencements intérieurs | 10-15 % | 15 ans |
| Mobilier | 100 % du mobilier | 5 à 10 ans |
Le terrain (estimé entre 15 % et 25 % du prix d'acquisition selon la localisation) n'est jamais amortissable.
Exemple chiffré : micro-BIC vs réel
Prenons un appartement acheté 220 000 euros (dont 20 % de terrain, soit 44 000 euros), meublé pour 8 000 euros, loué 900 euros/mois en bail meublé classique. Emprunt de 180 000 euros sur 20 ans à 3,5 %.
Revenus annuels : 10 800 euros
| Poste | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Recettes brutes | 10 800 euros | 10 800 euros |
| Abattement / Charges | - 5 400 euros (50 %) | - 2 100 euros (intérêts emprunt année 5) |
| Assurance PNO + GLI | — | - 450 euros |
| Taxe foncière | — | - 950 euros |
| CFE | — | - 200 euros |
| Charges copro | — | - 1 200 euros |
| Expert-comptable | — | - 500 euros |
| Amortissement immeuble | — | - 4 200 euros (176 000 euros / ~42 ans moyen) |
| Amortissement mobilier | — | - 1 150 euros (8 000 euros / 7 ans) |
| Résultat imposable | 5 400 euros | 50 euros |
Avec une TMI à 30 % et des prélèvements sociaux à 18,6 % (le taux du meublé depuis la hausse de CSG de la LFSS 2026, contre 17,2 % en location nue), l'impôt sur 5 400 euros est d'environ 2 630 euros. Au réel, l'impôt est quasi nul. Différence annuelle : ~2 500 euros.
L'article 39 C du CGI limite la déduction de l'amortissement : il ne peut pas créer de déficit. Si les charges + amortissement dépassent les recettes, l'excédent d'amortissement est mis en réserve (« amortissement différé ») et reportable sans limite de durée sur les exercices bénéficiaires suivants. En revanche, les charges hors amortissement peuvent créer un déficit BIC reportable sur 10 ans.
La réforme de la plus-value à la revente (2025)
L'ancien régime (avant 2025)
Jusqu'au 31 décembre 2024, les amortissements déduits en LMNP n'étaient pas réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière. Le bailleur amortissait pendant la détention et, au moment de la revente, la plus-value était calculée sur le prix d'achat réel. C'était le principal avantage fiscal du LMNP par rapport à la location nue.
Le nouveau régime (depuis le 1er janvier 2025)
La loi de finances pour 2025 a ajouté un alinéa III à l'article 150 VB du CGI : le prix d'acquisition est désormais minoré du montant des amortissements admis en déduction au titre de l'article 39 C.
Concrètement :
Plus-value brute = Prix de cession - (Prix d'acquisition - Amortissements déduits)
Exemple
- Achat : 200 000 euros
- Revente après 10 ans : 250 000 euros
- Amortissements déduits sur 10 ans : 50 000 euros
| Avant 2025 | Depuis 2025 | |
|---|---|---|
| Prix d'acquisition retenu | 200 000 euros | 200 000 euros - 50 000 euros = 150 000 euros |
| Plus-value brute | 50 000 euros | 100 000 euros |
Avant abattements pour durée de détention, la base imposable a doublé dans cet exemple.
Abattements pour durée de détention
Les abattements restent inchangés :
- Impôt sur le revenu (19 %) : exonération totale après 22 ans de détention (6 % par an de la 6e à la 21e année, 4 % la 22e année)
- Prélèvements sociaux (17,2 %) : exonération totale après 30 ans de détention (1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e année, 9 % par an de la 23e à la 30e année)
Exceptions
La réintégration des amortissements ne s'applique pas :
- Aux résidences avec services : résidences étudiantes, résidences seniors, EHPAD
- En cas de donation ou succession (pas de cession à titre onéreux)
- Si le bien redevient la résidence principale du propriétaire avant la vente (exonération totale de plus-value)
- Les amortissements différés non encore déduits ne sont pas réintégrés
Impact stratégique
La réforme ne tue pas le LMNP, mais elle modifie le calcul de rentabilité. L'amortissement au réel reste un avantage majeur pendant la détention (économie d'impôt chaque année), mais il faut désormais intégrer le surcoût fiscal à la revente dans toute projection. Pour les détentions longues (> 22 ans), l'impact est limité grâce aux abattements. Pour les reventes rapides (< 10 ans), l'effet peut être significatif.
LMP vs LMNP : quand bascule-t-on ?
Le passage en LMP (Loueur Meublé Professionnel) est automatique et obligatoire dès que les deux conditions suivantes sont réunies simultanément (article 155, IV du CGI) :
- Recettes locatives meublées > 23 000 euros/an (loyers + charges TTC, toutes locations meublées confondues)
- Recettes locatives meublées > autres revenus d'activité du foyer (salaires, BNC, BA, autres BIC — hors pensions et revenus du patrimoine)
Conséquences du passage en LMP
| LMNP | LMP | |
|---|---|---|
| Cotisations sociales | Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine : 18,6 % en location meublée (CSG 10,6 %, CRDS 0,5 %, solidarité 7,5 %), contre 17,2 % en location nue | Cotisations sociales dues : régime général ou micro-social selon l'option, chacun avec son barème. Elles ouvrent des droits à la retraite |
| Déficit | Reportable sur les BIC meublés pendant 10 ans | Imputable sur le revenu global sans limite de montant |
| Plus-value | Régime des particuliers (abattements pour durée de détention) | Régime professionnel BIC : exonération possible si recettes < 90 000 euros (art. 151 septies CGI) |
| IFI | Biens imposables à l'IFI | Exonération possible si location meublée = activité principale |
Le piège classique : un salarié qui réduit son temps de travail, et donc ses revenus d'activité, peut basculer en LMP sans s'en rendre compte, alors que ses recettes locatives n'ont pas bougé. Les cotisations remplacent alors les prélèvements sociaux, et le coût dépend du régime social retenu. Attention aussi à ne pas confondre les deux tests : au-delà de 23 000 € de recettes, des cotisations sont dues même sans être LMP au sens fiscal. Voir notre article sur les cotisations sociales en location meublée.
PASS 2026
Le plafond annuel de la sécurité sociale (PASS) est fixé à 48 060 euros en 2026. Les taux SSI sont progressifs et diminuent au-delà de ce seuil.
Obligations comptables
Au micro-BIC
Aucune comptabilité formelle. Le bailleur doit uniquement :
- Tenir un livre des recettes chronologique
- Conserver les justificatifs pendant 6 ans
Au régime réel simplifié
Le bailleur doit tenir une comptabilité conforme au Code de commerce et au plan comptable général :
- Bilan (actif / passif)
- Compte de résultat
- Tableau des amortissements
- Liasse fiscale 2031 + annexes 2033-A à 2033-G
En pratique, un expert-comptable spécialisé LMNP facture entre 350 et 700 euros/an selon la complexité (un bien = bas de fourchette, plusieurs biens = haut de fourchette). Ces frais sont intégralement déductibles en charges.
Fin de l'avantage OGA/CGA
La loi de finances 2025 a supprimé l'agrément des organismes de gestion agréés (OGA/CGA) à compter du 16 février 2025. La réduction d'impôt pour frais de comptabilité et d'adhésion (2/3 des dépenses, plafonnée à 915 euros) n'existe plus pour les revenus 2025 déclarés en 2026. L'adhésion à un CGA n'a plus d'intérêt fiscal.
Déclarations fiscales
| Régime | Formulaire | Échéance |
|---|---|---|
| Micro-BIC | 2042-C-PRO : 5NI (meublé classique), 5NG (meublé de tourisme classé et chambres d'hôtes), 5NH (meublé de tourisme non classé) | Mai-juin (déclaration IRPP) |
| Réel simplifié | Liasse 2031 + 2033 + report sur 2042-C-PRO | Avant le 2e jour ouvré suivant le 1er mai (liasse) + mai-juin (IRPP) |
Quel régime choisir ?
Le réel s'impose dès qu'il y a un emprunt en cours ou des travaux : les charges + amortissement dépassent alors largement les 50 % d'abattement du micro-BIC. Sans emprunt ni travaux, le micro-BIC (83 600 euros pour les revenus 2026, abattement de 50 %) reste défendable pour sa simplicité.
Attention au passage en LMP : si vos recettes meublées dépassent 23 000 euros ET vos autres revenus professionnels, les cotisations sociales remplacent les prélèvements sociaux, qui sont de 18,6 % en meublé. Depuis 2025, la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value change aussi la donne pour les reventes avant 22 ans de détention.
Le LMNP au réel reste le régime le plus avantageux en location meublée longue durée. La réforme de 2025 en réduit l'avantage à la sortie, mais l'économie d'impôt annuelle pendant la détention est intacte. Projetez sur la durée totale de détention envisagée — c'est la seule façon de comparer.
