Le choix qui change votre imposition
En location nue, vous déclarez vos loyers en revenus fonciers. Deux options :
Micro-foncier : vous déclarez les loyers bruts, le fisc applique un abattement de 30%. Vous êtes imposé sur 70% des loyers. Zéro paperasse.
Régime réel : vous déduisez les charges réelles — intérêts d'emprunt, travaux, assurance, frais de gestion, taxe foncière… Si les charges dépassent 30% des loyers, vous payez moins d'impôt.
Le calcul concret
Prenons un exemple : vous louez un appartement 900 €/mois, soit 10 800 €/an.
Au micro-foncier :
- Revenu imposable : 10 800 × 70% = 7 560 €
- À votre TMI de 30% + 17,2% de prélèvements sociaux = 47,2%
- Impôt : 7 560 × 47,2% = 3 568 €
Au réel, avec ces charges :
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Intérêts d'emprunt : 2 400 €
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Taxe foncière : 1 200 €
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Assurance PNO : 250 €
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Travaux d'entretien : 800 €
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Frais divers : 300 €
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Total charges : 4 950 €
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Revenu imposable : 10 800 - 4 950 = 5 850 €
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Impôt : 5 850 × 47,2% = 2 761 €
Économie : 807 € par an. Et c'est un exemple modeste — avec des travaux importants, le réel crée parfois du déficit foncier.
Le déficit foncier
Si vos charges dépassent vos loyers, le déficit (hors intérêts d'emprunt) est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 €/an. C'est particulièrement intéressant l'année où vous faites des travaux.
Quand rester au micro-foncier ?
- Votre bien est payé (pas d'intérêts d'emprunt)
- Pas de travaux prévus
- Charges faibles (copropriété récente, bon DPE)
- Vous ne voulez pas tenir de comptabilité
Le seuil de 15 000 € se compte au foyer, pas au bien
C'est l'erreur la plus fréquente. L'article 32 du CGI est explicite : le régime « s'applique à l'ensemble des revenus fonciers perçus par le foyer fiscal ». Trois studios loués nus 6 000 € chacun font 18 000 € de revenus fonciers bruts : le foyer sort du micro-foncier, alors qu'aucun bien ne dépasse le seuil pris isolément.
Autre conséquence peu connue : si vous détenez des parts de SCPI ou de société donnant en location des immeubles nus, la limite s'apprécie en tenant compte de votre quote-part de revenu brut.
Les biens qui ferment le micro-foncier, quel que soit le montant
Le seuil n'est pas la seule condition. Posséder l'un de ces biens, même à côté d'un petit locatif classique, exclut le foyer du micro-foncier :
- monuments historiques et assimilés, ou immeubles détenus en nue-propriété donnés en location ;
- logements sous déduction spécifique ou amortissement de l'article 31, dont le nouveau dispositif d'amortissement en location nue ouvert en 2026 ;
- logements ouvrant droit à la réduction d'impôt Loc'Avantages (article 199 tricies) ;
- parts de SCPI ou de sociétés louant des immeubles nus, quand vous n'êtes pas par ailleurs propriétaire d'un immeuble loué nu ;
- parts de fonds de placement immobilier, dans les mêmes conditions.
Le piège du calendrier
Deux choses à ne pas confondre.
D'abord, le micro-foncier tombe l'année même du dépassement. L'article 32 prévoit que « l'année au cours de laquelle le seuil est dépassé », le revenu net foncier est déterminé au réel. Vous ne bénéficiez pas d'une année de tolérance : c'est l'exercice courant qui bascule. Ce point distingue le foncier du micro-BIC de la location meublée, qui s'apprécie lui sur les deux années précédentes : voir notre article sur le dépassement de plafond.
Ensuite, l'option pour le réel est un engagement de 3 ans, irrévocable pendant cette période. Si vous basculez volontairement du micro au réel, vous ne pouvez pas revenir avant. Faites la projection sur 3 ans avant de choisir.
