Ce que la loi impose, et à qui
En copropriété, l'obligation tient en une phrase : chaque copropriétaire, qu'il occupe son lot ou qu'il le loue, doit s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il répond (article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). L'article a été créé par la loi ALUR du 24 mars 2014 et s'applique depuis le 27 mars 2014. Le syndicat des copropriétaires est soumis à la même obligation pour l'immeuble.
Trois précisions changent la façon de lire un contrat :
- L'obligation ne vise que la responsabilité civile, c'est-à-dire les dommages que vous causez à d'autres : le voisin du dessous, le locataire, un passant. Elle n'oblige pas à assurer votre propre logement contre l'incendie ou le dégât des eaux. Un contrat vendu sous le nom « PNO » peut y ajouter ces garanties de dommages aux biens : elles relèvent du contrat, pas de la loi.
- Le texte ne fixe ni montant minimal de garantie ni sanction. C'est le contrat qui détermine les plafonds.
- Elle concerne les biens soumis au statut de la copropriété (article 1 de la même loi) : un immeuble détenu en entier par un seul propriétaire n'y est pas soumis, une maison peut l'être si elle fait partie d'un ensemble immobilier régi par cette loi.
Ce que l'assurance du locataire couvre, et ce qu'elle laisse au propriétaire
Le locataire doit s'assurer contre les risques dont il répond en sa qualité de locataire, en justifier à la remise des clés puis chaque année à la demande du bailleur (article 7, g, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Il répond notamment de l'incendie, sauf s'il prouve un cas fortuit, une force majeure, un vice de construction ou un feu venu d'une maison voisine (article 1733 du Code civil).
L'assurance du locataire ne couvre que ce dont il répond. Restent hors de son champ :
- les dommages liés au bâtiment lui-même : le propriétaire d'un bâtiment répond du dommage causé par sa ruine quand elle vient d'un défaut d'entretien ou d'un vice de construction (article 1244 du Code civil) ;
- les périodes sans locataire, où aucune assurance locative n'existe ;
- l'incendie dont l'origine exonère le locataire : vice de construction, feu communiqué par le voisin.
Si le locataire n'est pas assuré
La loi donne au bailleur deux outils, qui ne passent pas par sa propre assurance :
- La clause résolutoire pour défaut d'assurance, si le bail en contient une. Elle ne produit effet qu'un mois après un commandement resté sans suite, et ce commandement doit reproduire la règle à peine de nullité.
- L'assurance pour compte du locataire. Après une mise en demeure restée un mois sans effet, le bailleur peut souscrire lui-même une assurance couvrant la responsabilité locative, puis en récupérer la prime par douzième avec le loyer, majorée dans une limite fixée par décret. Le montant figure sur l'avis d'échéance et sur la quittance. La mise en demeure doit annoncer cette souscription, et elle vaut renonciation à la clause résolutoire.
En colocation, le bail peut prévoir dès la signature que le bailleur souscrit cette assurance pour le compte des colocataires (article 8-1, IV).
Ce qu'il faut lire dans le contrat
Deux contrats intitulés « PNO » peuvent couvrir des choses très différentes. Avant de signer, vérifiez :
- la responsabilité civile de propriétaire non occupant, celle qu'impose la loi de 1965 en copropriété, et son plafond ;
- les dommages aux biens (incendie, dégât des eaux) et ce qu'ils couvrent : murs, embellissements, équipements loués avec un meublé ;
- les conditions pendant l'inoccupation : chaque garantie est-elle maintenue quand le logement est vide, et pendant combien de temps ;
- la franchise de chaque garantie.
En copropriété, demandez au syndic l'attestation de l'assurance de l'immeuble : elle couvre les parties communes et la responsabilité du syndicat, pas votre lot.
Qui paie, et ce qui se déduit
La prime est à la charge du bailleur. Elle ne figure pas dans la liste des charges récupérables fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 : elle ne peut pas être refacturée au locataire.
Au régime réel des revenus fonciers, les primes d'assurance font partie des charges déductibles (article 31 du Code général des impôts). Au micro-foncier, elles ne se déduisent pas en plus : le revenu imposable est le loyer brut diminué d'un abattement de 30 % qui couvre toutes les charges (article 32 du même code).
