Ce que la loi appelle une colocation
La colocation est la location d'un même logement par plusieurs locataires qui en font leur résidence principale. Elle peut prendre deux formes : un contrat unique signé par tous, ou plusieurs contrats, un par locataire, chacun conclu avec le bailleur (article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Un logement loué uniquement à des époux ou à des partenaires de PACS au moment de la signature n'est pas une colocation au sens de cet article.
Le choix entre les deux formes décide de qui doit le loyer, de ce qui se passe quand un colocataire part, et des règles que le logement doit respecter.
Le bail unique
Tous les colocataires signent le même contrat. Ce bail suit le contrat type du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, vide ou meublé selon le logement. Les deux modèles prévoient une rubrique « clause de solidarité », à remplir le cas échéant.
La clause de solidarité
La solidarité ne se présume pas : elle n'existe que si la loi ou le contrat la prévoit (article 1310 du Code civil). Sans clause, chaque colocataire ne doit que sa part. Avec elle, chacun doit la totalité de la dette, et le bailleur peut réclamer le paiement au colocataire de son choix (article 1313 du Code civil). Si l'un ne paie pas, vous pouvez demander l'ensemble du loyer aux autres.
Quand un colocataire part
Un colocataire qui part donne congé avec le préavis du bail : trois mois en location vide, un mois dans certains cas et dans les zones tendues, un mois en meublé.
Sa solidarité, et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui, prennent fin à la date d'effet de son congé si un nouveau colocataire figure au bail. À défaut, elles s'éteignent au plus tard six mois après la date d'effet du congé (article 8-1, VI). Jusqu'à cette date, le sortant et sa caution restent tenus avec les autres, pour le tout.
Pour que la solidarité du sortant cesse plus tôt, le remplaçant doit être ajouté au contrat : notre article sur l'avenant au bail explique comment le modifier.
L'acte de caution
L'acte de cautionnement d'un colocataire doit désigner, à peine de nullité, le colocataire dont le départ met fin à l'engagement de la caution (article 8-1, VI).
Les baux individuels
Chaque colocataire signe son propre contrat avec le bailleur, pour sa chambre et l'usage des parties communes, et s'engage sur le loyer de ce contrat.
Cette forme entraîne des règles propres :
- Le logement est traité comme divisé. Il est tenu au respect des articles L. 126-17, L. 126-18 et L. 126-21 du Code de la construction et de l'habitation. Par dérogation aux 14 m² et 33 m³ qu'exige l'article L. 126-17 pour une division, chaque partie privative doit offrir au moins 9 m² de surface habitable et 20 m³ de volume habitable. Dans les zones où la commune ou l'intercommunalité l'a instituée, une autorisation préalable aux travaux qui créent plusieurs locaux d'habitation dans un immeuble existant s'applique (article L. 126-18). La décence s'apprécie sur l'ensemble du logement, ses équipements et ses pièces.
- Chaque contrat respecte le régime de la location : celui de la location vide, ou celui du meublé si le logement est loué meublé.
- Le contrat type ne s'applique pas : le décret de 2015 en exclut les colocations formées de plusieurs contrats, vides ou meublées.
- La somme des loyers de tous les colocataires ne peut pas dépasser le loyer qui s'appliquerait au logement entier. La révision annuelle de chaque loyer suit les règles habituelles.
Le départ d'un colocataire ne concerne que son contrat. En contrepartie, une chambre vide ne rapporte rien : aucun autre colocataire n'est tenu de compenser.
Ce qui vaut dans les deux cas
- Les normes de peuplement s'imposent à tout logement loué en colocation.
- Les charges se récupèrent, au choix des parties écrit dans le contrat, soit par provisions régularisées chaque année, soit par un forfait versé avec le loyer. Le forfait ne donne lieu à aucune régularisation, peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer, et ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges réelles (article 8-1, V).
- L'assurance : le bail peut prévoir que le bailleur souscrit lui-même une assurance pour le compte des colocataires et en récupère le coût (article 8-1, IV). Notre article sur l'assurance PNO explique ce mécanisme.
- L'état des lieux s'établit à la remise et à la restitution des clés de chaque location. Avec des baux individuels, chaque contrat a donc le sien. Voir notre article sur l'état des lieux.
Comment choisir
| Bail unique | Baux individuels | |
|---|---|---|
| Qui doit le loyer | Tous, pour le tout, avec une clause de solidarité | Chacun, pour son contrat |
| Départ d'un colocataire | Solidarité jusqu'à l'arrivée d'un remplaçant au bail, six mois au plus | Ne concerne que son contrat |
| Chambre vide | Le loyer du bail reste dû ; avec la clause, chacun en répond pour le tout | Perte pour le bailleur |
| Contrat type du décret de 2015 | S'applique | Ne s'applique pas |
| Surface des parties privatives | Pas de minimum propre à la colocation | 9 m² et 20 m³ au moins par partie privative |
Le bail unique avec clause de solidarité protège le loyer, au prix d'une modification du bail à chaque changement de colocataire si vous voulez libérer le sortant avant six mois. Les baux individuels rendent chaque départ indépendant, mais vous portez seul le risque d'une chambre vide et le logement doit remplir les conditions d'une division.
