L'état des lieux de sortie, miroir de celui d'entrée
L'état des lieux de sortie est un document contradictoire, signé par le bailleur (ou son mandataire) et le locataire au moment de la remise des clés (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989). Il n'a de valeur que comparé à l'état des lieux d'entrée : ce sont les différences entre les deux qui déterminent ce que le bailleur peut éventuellement retenir.
Sans état des lieux d'entrée, le logement est réputé avoir été remis en bon état, et il devient très difficile de justifier une retenue.
Comment se déroule l'état des lieux de sortie
L'état des lieux de sortie se fait le jour de la restitution des clés, en présence des deux parties (ou de leurs représentants). Il décrit l'état de chaque pièce et de chaque équipement, idéalement appuyé sur des photos datées. Les deux parties le signent et chacune en conserve un exemplaire.
En cas de désaccord, ou si l'une des parties ne se présente pas, l'état des lieux peut être établi par un commissaire de justice : les frais sont alors partagés par moitié entre bailleur et locataire. Un constat amiable reste préférable : plus rapide et gratuit.
Ce que vous pouvez retenir, ce que vous ne pouvez pas
Vous pouvez retenir sur le dépôt de garantie le coût des dégradations imputables au locataire : trous, taches, éléments cassés, manque d'entretien manifeste.
Vous ne pouvez pas retenir :
- l'usure normale liée à une occupation conforme (peinture défraîchie, moquette tassée) ;
- la vétusté, c'est-à-dire l'usure due au temps (article 7 d de la loi de 1989).
La grille de vétusté
Pour distinguer la dégradation de la simple usure du temps, on applique une grille de vétusté. La plus utilisée est celle de l'accord collectif OPAC de Paris (1996) : elle attribue à chaque élément une durée de vie, une franchise (période sans abattement) et un taux d'abattement annuel.
| Élément | Durée de vie | Franchise | Abattement/an |
|---|---|---|---|
| Peintures, papiers peints | 7 ans | 1 an | 15 % |
| Moquette | 7 ans | 1 an | 15 % |
| Parquet, carrelage | 20 ans | 5 ans | 5 % |
| Robinetterie | 10 ans | 2 ans | 10 % |
| Volets roulants | 10 ans | 2 ans | 10 % |
Un exemple de calcul. Un locataire a abîmé une peinture refaite à neuf 4 ans avant son départ. Après la franchise d'1 an, l'abattement est de 15 % par an : la vétusté atteint donc 3 × 15 % = 45 %. Si la réfection coûte 1 000 €, vous ne pouvez retenir que la part non vétuste, soit environ 550 €, et non la totalité. Annexer une grille de vétusté au bail (possibilité prévue par le décret n° 2016-382) sécurise ces calculs et limite les litiges.
Les délais de restitution du dépôt
Le dépôt de garantie doit être restitué :
- dans un délai d'1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée ;
- dans un délai de 2 mois en cas de différences justifiant une retenue.
Passé ce délai, la somme due au locataire est majorée de 10 % du loyer mensuel (hors charges) par mois de retard commencé (article 22 de la loi de 1989).
Justifier chaque retenue
Le bailleur qui retient une somme doit la justifier : devis, factures, photos de l'état des lieux. Une retenue forfaitaire « pour remise en état », sans pièce justificative, est contestable et régulièrement rejetée par les juges. Conservez l'état des lieux d'entrée, celui de sortie et les justificatifs : c'est votre meilleure protection en cas de litige.
Questions fréquentes
Puis-je garder une provision en attendant l'arrêté des comptes de copropriété ? Oui. En copropriété, le bailleur peut conserver une provision (dans la limite de 20 % du dépôt) jusqu'à l'arrêté annuel des comptes, puis restituer le solde après régularisation des charges.
Le ménage de fin de location peut-il être facturé ? Seulement si le logement est rendu manifestement sale alors qu'il était propre à l'entrée. Un logement rendu dans un état d'usage normal n'a pas à donner lieu à des frais de nettoyage.
Que faire si le locataire conteste la retenue ? Privilégiez le dialogue et les justificatifs. À défaut d'accord, la commission départementale de conciliation peut être saisie gratuitement avant toute procédure judiciaire.
