Qu'est-ce qu'une passoire thermique ?
Les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE) sont qualifiés de « passoires thermiques » : ils consomment beaucoup d'énergie. Le DPE classe les logements de A (très performant) à G (très énergivore). La classe retenue est la plus défavorable de deux critères : la consommation d'énergie (en kWh/m²/an) et les émissions de gaz à effet de serre (en kgCO2/m²/an).
| Classe | Consommation (kWh/m²/an) |
|---|---|
| A | ≤ 70 |
| B | 71 à 110 |
| C | 111 à 180 |
| D | 181 à 250 |
| E | 251 à 330 |
| F | 331 à 420 |
| G | plus de 420 |
Première étape déjà en vigueur : depuis le 1er janvier 2023, un logement consommant plus de 450 kWh/m²/an est déjà considéré comme indécent et ne peut plus être loué, avant même l'interdiction de l'ensemble de la classe G.
Le calendrier d'interdiction de mise en location
La loi Climat et Résilience interdit progressivement la location des logements les plus énergivores. Le logement loué doit être au moins :
- classé F depuis le 1er janvier 2025 : les logements G ne peuvent plus être mis en location ;
- classé E à partir du 1er janvier 2028 : les logements F deviennent interdits ;
- classé D à partir du 1er janvier 2034 : les logements E deviennent interdits.
Ce que l'interdiction signifie : le critère de décence
L'interdiction passe par la décence du logement. Un logement trop énergivore est juridiquement indécent, et un logement indécent ne peut pas être donné en location.
Concrètement, la règle s'applique aux nouveaux baux et aux baux renouvelés ou reconduits à compter de chaque échéance. Un bail en cours n'est pas rompu du jour au lendemain : c'est au renouvellement que le bailleur doit pouvoir proposer un logement décent.
Pour le bailleur, les conséquences sont concrètes : vous ne pouvez plus mettre en location ni renouveler le bail d'un logement devenu indécent. Un locataire occupant un logement indécent peut, lui, exiger la réalisation des travaux nécessaires et, à défaut, saisir le juge : celui-ci peut imposer les travaux, voire réduire le loyer ou suspendre son paiement jusqu'à la mise en conformité. L'interdiction ne prononce pas l'expulsion du locataire en place ; elle interdit de (re)louer un bien non décent.
Le gel des loyers des logements F et G
Depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus être augmenté :
- pas de révision annuelle selon l'indice de référence des loyers (IRL) ;
- pas d'augmentation à la relocation ;
- pas de réévaluation après travaux tant que le bien reste classé F ou G.
Le loyer reste gelé jusqu'à ce que le logement sorte des classes F et G.
Que faire si votre bien est classé F ou G ?
- Faites établir un DPE à jour. Son mode de calcul a évolué, notamment pour les petites surfaces de moins de 40 m² au 1er juillet 2024 : votre bien a peut-être déjà changé de classe sans travaux.
- Identifiez les postes prioritaires. Un audit énergétique hiérarchise les travaux les plus efficaces : isolation des combles et des murs, remplacement du système de chauffage, ventilation, menuiseries.
- Mobilisez les aides. Plusieurs dispositifs financent la rénovation énergétique : MaPrimeRénov', l'éco-prêt à taux zéro et la TVA à taux réduit sur les travaux. Côté fiscalité, le déficit foncier généré par ces travaux peut, sous conditions, s'imputer sur votre revenu global.
- Repérez l'échéance qui vous concerne : la classe G dès aujourd'hui, la classe F en 2028, la classe E en 2034.
Questions fréquentes
Peut-on vendre une passoire thermique ? Oui : l'interdiction porte sur la location, pas sur la vente. En revanche, un audit énergétique réglementaire doit être remis à l'acquéreur pour la vente d'un logement classé F ou G, et le DPE est annexé à l'acte.
Le DPE est-il obligatoire pour louer ? Oui. Le DPE doit être annexé au bail et, depuis le 1er juillet 2021, il est opposable : le locataire peut se prévaloir de la classe affichée.
Mon locataire actuel peut-il être expulsé parce que le logement est devenu une passoire ? Non. L'interdiction empêche de mettre en location ou de renouveler le bail d'un logement non décent ; elle ne met pas fin au bail en cours et ne permet pas d'expulser le locataire en place.
Anticiper la rénovation évite de se retrouver, à l'échéance, avec un bien que vous ne pourrez plus relouer.
