Qu'est-ce qu'un déficit foncier ?
Au régime réel (location nue), vous déduisez vos charges réelles de vos loyers. Quand ces charges dépassent les loyers encaissés, vous créez un déficit foncier, qui réduit votre impôt. Le micro-foncier, avec son abattement forfaitaire de 30 %, ne permet jamais de déficit : seul le régime réel (formulaire 2044) y donne droit.
Les deux étages d'imputation
Le déficit foncier ne s'impute pas de la même façon selon son origine :
- La part hors intérêts d'emprunt (taxe foncière, travaux, assurances, frais de gestion, charges de copropriété non récupérables) s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. C'est ce qui réduit directement votre impôt sur l'ensemble de vos revenus.
- La part provenant des intérêts d'emprunt ne s'impute que sur vos revenus fonciers, jamais sur le revenu global.
Quelles charges sont déductibles ?
Au régime réel, vous déduisez de vos loyers les charges réellement supportées :
- les intérêts d'emprunt liés à l'acquisition, la construction ou les travaux ;
- la taxe foncière (hors part d'ordures ménagères récupérée sur le locataire) ;
- les primes d'assurance (assurance propriétaire non occupant, garantie loyers impayés) ;
- les charges de copropriété non récupérables ;
- les frais de gestion, honoraires d'agence ou de comptabilité, frais de procédure ;
- les travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration.
En revanche, les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont jamais déductibles : ils augmentent la valeur du bien et relèvent de la plus-value, pas des charges. C'est la distinction qui fait gagner ou perdre un redressement.
Le report sur 10 ans
Tout ce qui dépasse le plafond de 10 700 €, ainsi que la part issue des intérêts d'emprunt, est reporté sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes. Le déficit n'est donc pas perdu : il s'impute au fur et à mesure de vos futurs bénéfices fonciers.
Le plafond rehaussé à 21 400 € pour la rénovation énergétique
Pour encourager la sortie des passoires thermiques, le plafond d'imputation sur le revenu global a été porté à 21 400 €, sur option, pour les dépenses de travaux de rénovation énergétique :
- réalisés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025 ;
- permettant au logement de passer d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D au DPE.
En dehors de ce dispositif temporaire, c'est le plafond de droit commun de 10 700 € qui s'applique.
Un exemple chiffré
Un bailleur perçoit 12 000 € de loyers et engage 20 000 € de travaux (hors intérêts d'emprunt), plus 3 000 € d'autres charges :
- Charges déductibles : 20 000 + 3 000 = 23 000 €
- Résultat foncier : 12 000 − 23 000 = − 11 000 € de déficit
- Imputé sur le revenu global : 10 700 € (le plafond)
- Reporté sur les revenus fonciers des 10 prochaines années : 11 000 − 10 700 = 300 €
Avec une tranche marginale d'imposition à 30 %, l'imputation de 10 700 € représente environ 3 210 € d'impôt sur le revenu en moins cette année-là.
Les conditions à respecter
- Être au régime réel. L'option pour le réel en location nue est irrévocable pendant 3 ans. Le micro-foncier (abattement 30 %) ne permet jamais de déficit.
- Maintenir le bien en location. L'imputation sur le revenu global n'est définitivement acquise que si le logement reste loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit celle de l'imputation. Si vous cessez de louer avant, l'avantage est remis en cause.
- Distinguer travaux déductibles et non déductibles : réparation, entretien et amélioration sont déductibles ; construction, reconstruction et agrandissement ne le sont pas.
Micro-foncier ou réel : quand le déficit change la donne
Le déficit foncier n'a d'intérêt que si vous avez de vraies charges à déduire (gros travaux, intérêts d'emprunt élevés). Si vos charges représentent moins de 30 % de vos loyers, le micro-foncier et son abattement forfaitaire sont souvent plus simples et aussi avantageux. C'est typiquement une année de travaux importants qui justifie de basculer au réel pour créer un déficit.
Questions fréquentes
Le déficit foncier réduit-il aussi les prélèvements sociaux ? Indirectement : en ramenant votre résultat foncier à zéro, il n'y a plus de revenu foncier net soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 % cette année-là. La part imputée sur le revenu global, elle, réduit l'impôt sur le revenu.
Peut-on cumuler le déficit foncier avec d'autres dispositifs de défiscalisation ? Le déficit foncier relève du régime réel de droit commun et se combine mal avec certains dispositifs à réduction d'impôt. Faites le calcul au cas par cas avant de choisir.
Le déficit foncier reste l'un des rares leviers qui réduit l'impôt sur l'ensemble de vos revenus, pas seulement sur vos loyers.
