Impayé de loyer : commandement de payer (6 semaines), clause résolutoire et procédure d'expulsion

Les délais qui comptent

Étape 1 : la relance amiable

Un loyer en retard de 5 jours peut être un oubli. Au-delà de 10 jours sans nouvelles, il faut réagir.

Appelez ou envoyez un email. Si le locataire est joignable et de bonne foi, un simple rappel suffit dans la majorité des cas. Notez la date et le contenu de l'échange : en cas de procédure ultérieure, le juge appréciera que vous ayez d'abord cherché une solution amiable.

Si aucune réponse sous 10 jours, passez au courrier simple. Rappelez le montant dû (loyer + charges), la date d'échéance, et le fait que vous restez ouvert à un arrangement. Gardez une copie datée.

Étape 2 : la mise en demeure

Après 15 jours sans régularisation malgré la relance, envoyez une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). C'est la formalisation juridique de votre demande de paiement, au sens de l'article 1344 du Code civil.

La mise en demeure doit mentionner :

• Le montant exact de la dette (détail : loyer, charges, mois concernés)
• Le délai accordé pour payer (8 à 15 jours)
• L'avertissement qu'à défaut de paiement, vous engagerez la procédure prévue par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989

La mise en demeure n'est pas un préalable légal obligatoire au commandement de payer. Mais elle est quasi systématiquement exigée par les juges comme preuve de bonne foi du bailleur. Sautez-la et le juge pourra vous reprocher de ne pas avoir tenté un règlement amiable.

Étape 3 : les signalements obligatoires

Signalement à la CAF ou MSA

Si votre locataire perçoit des aides au logement (APL, ALS, ALF), vous devez signaler l'impayé à la caisse d'allocations familiales (CAF) ou à la MSA dans les 2 mois suivant le premier terme impayé. La CAF peut alors maintenir le versement de l'aide directement au bailleur (tiers payant) ou saisir le fonds de solidarité pour le logement (FSL).

Activation de la caution ou de la garantie

Si le locataire a un garant (caution personne physique au sens de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989), adressez-lui une copie de la mise en demeure. Le garant est tenu dans les mêmes termes que le locataire, dans la limite de son engagement.

Si le locataire bénéficie de Visale (garantie gratuite d'Action Logement), suivez son calendrier : l'impayé est « constitué » quand deux mois de loyer et charges sont totalement impayés, ou quand les impayés partiels cumulés dépassent un mois ; vous avez alors 15 jours pour envoyer la mise en demeure en recommandé et 30 jours pour déclarer l'impayé sur votre espace bailleur. Visale couvre jusqu'à 36 mensualités pendant les 3 premières années du bail et se retourne ensuite contre le locataire.

Si vous avez souscrit une GLI (garantie loyers impayés), déclarez le sinistre auprès de votre assureur selon les conditions de votre contrat (généralement dans les 2 à 3 mois suivant le premier impayé). Attention : GLI et caution personne physique sont incompatibles sauf locataire étudiant ou apprenti (article 22-1 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989).

Étape 4 : le commandement de payer

Si la dette persiste malgré la mise en demeure, faites délivrer un commandement de payer par commissaire de justice (anciennement huissier de justice, renommé depuis le 1er juillet 2022).

C'est l'acte qui déclenche la clause résolutoire du bail, si elle y figure. Et dans la quasi-totalité des baux, elle y figure : l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 impose de la prévoir.

Le commandement de payer doit :

• Mentionner le montant mensuel du loyer et des charges (article 24 I de la loi du 6 juillet 1989)
• Avertir le locataire qu'à défaut de paiement ou de demande de délais, il s'expose à une procédure de résiliation du bail et d'expulsion
• Mentionner qu'il peut saisir à tout moment le juge pour demander un délai de grâce (article 1343-5 du Code civil)
• Mentionner le détail de la dette (mois par mois, loyer + charges)
• Indiquer au locataire qu'il dispose de 6 semaines pour régulariser
• Informer le locataire qu'il peut saisir le FSL pour obtenir une aide financière
• Être signifié au locataire et à sa caution éventuelle

Le délai de 6 semaines

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 a réduit ce délai de 2 mois à 6 semaines. Le locataire qui régularise intégralement la dette dans ce délai conserve son bail. La clause résolutoire ne joue plus.

Si le locataire paie une partie seulement, la clause résolutoire n'est pas purgée. Seul le paiement intégral (loyer, charges, indemnités d'occupation, frais de commandement) éteint la procédure.

Signalement à la CCAPEX

Le commandement de payer doit être signalé à la CCAPEX (commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives) par le commissaire de justice, pour un bailleur personne physique ou une SCI familiale, lorsque l'impayé dure depuis deux mois ou que la dette atteint deux fois le loyer mensuel hors charges (article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023). La CCAPEX coordonne les dispositifs d'aide et peut orienter le locataire vers le FSL ou un travailleur social.

Coût

Comptez 200 à 350 EUR pour un commandement de payer (honoraires du commissaire de justice + émoluments réglementés fixés par le code de commerce, articles A. 444-10 et suivants). Ce coût est récupérable sur le locataire si le jugement l'y condamne.

Étape 5 : la saisine du tribunal

Passé le délai de 6 semaines sans régularisation, vous saisissez le juge des contentieux de la protection (ex-juge d'instance) du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble.

Avec clause résolutoire

Vous demandez au juge de constater la résiliation du bail (elle est acquise de plein droit) et d'ordonner l'expulsion. Le juge vérifie que la procédure a été respectée (commandement conforme, délai de 6 semaines expiré, signalement CCAPEX).

Le juge peut toutefois accorder au locataire des délais de paiement allant jusqu'à 3 ans s'il estime que le locataire est en mesure de régulariser sa dette (article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, renvoyant à l'article 1343-5 du Code civil). Pendant ces délais, la clause résolutoire est suspendue.

Sans clause résolutoire

Vous demandez la résiliation judiciaire du bail. Le juge apprécie la gravité du manquement. La procédure est plus longue et l'issue moins prévisible.

Conciliation préalable

Pour les litiges inférieurs ou égaux à 5 000 EUR, un mode de résolution amiable est obligatoire avant de saisir le tribunal : conciliateur de justice, médiateur ou procédure participative (article 750-1 du Code de procédure civile, rétabli par le décret n°2023-357 du 11 mai 2023).

Assignation

L'assignation doit être délivrée par commissaire de justice. L'assignation est notifiée au préfet, à la diligence du commissaire de justice, au moins 6 semaines avant l'audience (article 24 III de la loi du 6 juillet 1989). Cette notification permet au préfet de saisir les services sociaux et de préparer, si nécessaire, un relogement.

Étape 6 : après le jugement

Si le juge prononce la résiliation du bail et l'expulsion, le locataire dispose d'un mois pour faire appel (à compter de la signification du jugement par commissaire de justice).

Passé ce délai (ou après l'arrêt de la cour d'appel), le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux. Le locataire a alors 2 mois pour partir (article L.412-1 du Code des procédures civiles d'exécution).

Si le locataire ne part pas, le commissaire de justice tente une expulsion. En cas de résistance, il demande le concours de la force publique au préfet. Le préfet dispose de 2 mois pour répondre. S'il refuse ou ne répond pas, l'État engage sa responsabilité et le bailleur peut demander une indemnisation au tribunal administratif.

La trêve hivernale

Du 1er novembre au 31 mars de chaque année, aucune expulsion ne peut être exécutée, sauf trois exceptions :

1. Le logement est situé dans un immeuble frappé d'un arrêté de péril
2. Un relogement adapté a été proposé au locataire
3. Le locataire est entré dans les lieux par voie de fait (squat, sans droit ni titre)

La trêve hivernale n'interdit pas les procédures judiciaires. Vous pouvez assigner, obtenir un jugement et faire délivrer un commandement de quitter les lieux pendant cette période. Seule l'exécution physique de l'expulsion est suspendue.

Le plan d'apurement

Avant d'en arriver au tribunal, proposez un plan d'apurement : un échéancier qui permet au locataire de rembourser sa dette par mensualités tout en continuant à payer le loyer courant.

Le plan d'apurement est la solution la plus rapide et la moins coûteuse quand le locataire est de bonne foi. Un impayé de 3 000 EUR remboursé en 12 mensualités de 250 EUR en plus du loyer courant résout le problème sans frais de justice.

Formalisez l'accord par écrit (lettre simple signée par les deux parties). Mentionnez le montant total de la dette, le calendrier de remboursement, et la clause prévoyant que tout manquement au plan rend la totalité de la dette immédiatement exigible.

Le juge peut aussi imposer un plan d'apurement dans le cadre des délais de paiement qu'il accorde (article 1343-5 du Code civil). Dans ce cas, le non-respect du plan entraîne la reprise de la procédure d'expulsion sans nouvelle assignation.

Ce que le bailleur ne doit jamais faire

• Changer les serrures : c'est une violation de domicile (article 226-4 du Code pénal). Depuis la loi du 27 juillet 2023, la peine est de 3 ans d'emprisonnement et 45 000 EUR d'amende.
• Couper l'eau, le gaz ou l'électricité : même pendant la procédure, c'est interdit. Le logement doit rester habitable.
• Expulser le locataire soi-même : seul un commissaire de justice muni d'un titre exécutoire peut procéder à une expulsion.
• Retenir le dépôt de garantie sur les loyers impayés en cours de bail : le dépôt de garantie ne peut être utilisé qu'à la sortie du locataire, après l'état des lieux de sortie (article 22 de la loi du 6 juillet 1989).

Prescription

Le bailleur dispose de 3 ans pour réclamer des arriérés de loyer (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, créé par la loi ALUR du 24 mars 2014). Au-delà, la dette est prescrite. Réciproquement, le locataire dispose du même délai de 3 ans pour réclamer un trop-perçu de charges.